Ставка капитализации: как она влияет на цену недвижимости и доходность инвестиций

Когда речь заходит об инвестициях в недвижимость, ставка капитализации, это соотношение чистого годового дохода от аренды к стоимости объекта, выраженное в процентах. Также известна как cap rate, она показывает, за сколько лет окупится ваша покупка, если сдавать квартиру в аренду без учета ипотеки и налогов. Это не просто цифра из отчета оценщика — это ваш главный инструмент, чтобы понять, не переплачиваете ли вы за квартиру, которую собираетесь сдавать.

Ставка капитализации напрямую связана с рыночной стоимостью, ценой, по которой объект реально продаётся на рынке, а не по кадастровой оценке. Если вы видите квартиру за 12 миллионов рублей, а ежемесячный доход от аренды — 50 тысяч, то годовой доход — 600 тысяч. Делим 600 тысяч на 12 миллионов — получаем 5%. Это и есть ставка капитализации. В Москве и Санкт-Петербурге средняя ставка для квартир в новостройках — 4–5%, в регионах — 6–8%. Если вам предлагают объект с cap rate 3%, скорее всего, цена завышена. Если 9% — возможно, есть скрытые риски: плохая инфраструктура, высокие коммунальные платежи или соседство с промзоной.

Этот показатель влияет на всё: от выбора между новостройкой и вторичкой до решения, сдавать ли квартиру посуточно или на долгий срок. В статьях ниже вы найдете реальные примеры: как ставка капитализации помогла одному инвестору выбрать дом в Подмосковье вместо квартиры в центре, почему банки отказывают в ипотеке, если cap rate ниже 4%, и как проверить, не обманывают ли вас при оценке объекта. Вы увидите, как правильно рассчитать доходность, что учитывать при сравнении объектов и почему даже небольшая разница в ставке — это десятки тысяч рублей в год.

Здесь собраны проверенные практики и цифры из реальных сделок — без теории, только то, что работает. Вы узнаете, как использовать ставку капитализации, чтобы не купить «кота в мешке» и не остаться с нерентабельной недвижимостью.