Техсостояние дома: как оценить износ, избежать рисков и не переплатить

Когда вы покупаете квартиру на вторичном рынке, техсостояние дома, совокупность физических и функциональных характеристик здания, определяющих его пригодность для проживания. Также известно как физический износ, это не просто старость стен — это риск потери денег, отказа в ипотеке и дорогостоящих ремонтов через пару лет. Многие думают, что если квартира выглядит аккуратно, значит, дом в порядке. Но за красивым косметическим ремонтом может скрываться износ 70% — и тогда банк откажется выдать ипотеку, а через год вы обнаружите трещины в несущих стенах или протечки в инженерных системах.

Износ дома, процентное значение потери эксплуатационных свойств здания за время его службы считают по специальной методике, которую используют оценщики и банки. Если дом старше 30 лет, а износ выше 60%, большинство банков просто не дадут кредит — даже если вы платите сразу. А если вы покупаете без ипотеки, это значит, что через 5–7 лет вам придётся делать капитальный ремонт, который обойдётся в 1–2 миллиона рублей. При этом вы не сможете продать квартиру дороже — потому что следующий покупатель тоже увидит этот износ в выписке из ЕГРН и откажется.

Самое опасное — это когда техсостояние дома не отражено в документах. Например, в техпаспорте указано, что дом построен в 1975 году, но в реальности — в 1968. Или в акте обследования не учтены трещины в фундаменте, потому что их замазали штукатуркой. Такие ошибки приводят к тому, что сделку оспаривают в суде, а покупатель остаётся с «квартирой-памятником», которую нельзя продать, сдать или перепланировать. Проверить техсостояние можно только через официальную выписку из ЕГРН — там есть данные о годе постройки и классе износа. Но даже это не всё. Надо смотреть состояние кровли, фасада, лифтов, инженерных коммуникаций — и это уже не документы, а глаза и опыт. Хороший риелтор или независимый эксперт приедет с фонариком и проверит швы между панелями, влажность в подвале, работу отопления — всё, что не видно на фото.

Если вы планируете покупать квартиру в доме старше 25 лет — не экономьте на экспертизе. 5–10 тысяч рублей за осмотр — это дешевле, чем потерять 2–3 миллиона на ремонте или отказе в ипотеке. В коллекции ниже вы найдёте всё, что нужно знать: как читать выписку ЕГРН, какие цифры износа критичны, как отличить «снос» от «реконструкции», почему в некоторых домах нельзя получить ипотеку даже при низкой цене, и как правильно оценить, стоит ли брать квартиру в доме с 80% износом. Здесь нет теории — только то, что реально влияет на вашу сделку, вашу безопасность и ваш бюджет.