Задаток при покупке недвижимости: что нужно знать перед оплатой

Когда вы договариваетесь о покупке квартиры или дома, первое, что спрашивают продавцы — задаток, это денежная сумма, которую покупатель вносит как гарантию намерения завершить сделку, и которая подлежит возврату или удержанию в зависимости от действий сторон. Также известен как гарантийный платеж, он не просто формальность — это юридически значимый акт, который может спасти вас от потери денег или недвижимости. Многие думают, что задаток — это то же самое, что аванс. Это большая ошибка. Аванс можно вернуть, если сделка не состоялась, а задаток — нет. Если вы передумаете, продавец оставит его себе. Если продавец сорвет сделку — он обязан вернуть вам задаток в двойном размере. Так работает статья 381 Гражданского кодекса РФ. Это не теория — это практика, которая спасает тысячи покупателей каждый год.

Чтобы задаток действительно работал на вас, его нужно оформить правильно. Первое правило: никаких расписок на листочке. Только письменный договор, где чётко указаны: сумма, цель (гарантия покупки), сроки сделки, реквизиты сторон и подпись. Без этого — это просто подарок. Второе: деньги передаются только через банк, не наличными. Третье: в договоре должно быть прописано, что задаток идёт в счёт оплаты жилья. Иначе продавец может утверждать, что это «предварительный платеж» — и тогда вы теряете все права. Особенно часто это происходит при покупке новостроек: застройщики называют задаток «предоплатой» и потом отказываются возвращать. В 2025 году такие схемы уже не работают без нотариального удостоверения.

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, проверьте, не находится ли объект в залоге у банка. Если продавец взял ипотеку и не погасил её — задаток может оказаться бесполезным. Росреестр покажет обременения, но не все продавцы честно говорят о них. Лучше сразу запросить выписку ЕГРН и сверить данные с договором. Также не забывайте про согласие супруга — если квартира приобреталась в браке, без него сделка может быть оспорена, и задаток вы потеряете. Всё это — не страшилки, а реальные случаи, которые мы видим в наших читателях. В нашей подборке ниже вы найдёте пошаговые инструкции, как правильно оформить задаток, как защитить себя от мошенников, как вернуть деньги, если сделка провалилась, и что делать, если продавец исчезает. Всё это — без юридического жаргона, только то, что работает на практике.