Право и недвижимость: как защитить свои права при покупке, продаже и аренде жилья

Когда речь заходит о праве и недвижимости, совокупность законов, регулирующих владение, использование и передачу жилья в России. Также известно как жилищное законодательство, это то, что стоит за каждой сделкой — от покупки квартиры до сдачи её в аренду. Без понимания этих прав вы рискуете потерять деньги, квартиру или даже свободу, если сделка окажется недействительной. Большинство проблем с недвижимостью возникают не из-за мошенников, а из-за незнания простых правил. Например, 78% судебных дел о продаже долей в квартире заканчиваются отменой сделки — просто потому что собственник не уведомил сособственников. Это не теория. Это реальность, в которую попадают люди, которые думали, что «просто продадут долю».

Если вы продаете квартиру, купленную в браке, согласие супруга на продажу квартиры, юридически обязательное подтверждение, что второй супруг не возражает против сделки. Также известно как нотариальное согласие, оно не просто бумажка — это защита от того, чтобы через год ваш покупатель не оказался в суде, а вы — в списке мошенников. Без него Росреестр даже не примет документы. И да, это работает и для тех, кто купил квартиру до брака — если вы её улучшали за семейные деньги, она считается совместной собственностью. А если вы покупаете квартиру, не проверяя согласие — вы рискуете остаться без жилья и без денег. То же самое с продажей доли в квартире, процедурой, при которой владелец части жилья обязан предложить её сособственникам до продажи третьему лицу. Также известно как преимущественное право выкупа, это не совет, а требование закона. Если вы пропустите уведомление, сделку могут аннулировать даже через год. Минимальный размер доли — 6 кв. м. Меньше — и вы не сможете её продать по закону. И да, всё это должно быть нотариально удостоверено. Никаких «договоров на бумажке» — только нотариус. А если вы сдаёте квартиру, то аренда жилья, отношения между собственником и жильцом, регулируемые Гражданским кодексом и жилищным законодательством. Также известно как договор аренды, — это не «поговорили и сдали ключи». Без письменного договора вы не сможете отсудить залог, если его не вернули, и не сможете выселить неплательщика. Права арендодателя и арендатора — взаимные. Вы не можете просто прийти и выселить человека. Арендатор не обязан ремонтировать вашу ванну, если она протекает. Закон чётко разделяет, кто за что отвечает.

Эти три темы — продажа доли, согласие супруга и аренда — не случайно встречаются в каждом втором деле. Они — основа, на которой строится безопасная сделка. Не важно, вы продавец, покупатель или сдаёте квартиру — если вы не знаете этих правил, вы играете в рулетку. Ни один агент не заменит знание закона. Ни один юрист не спасёт, если вы сами не знаете, что спрашивать. Ни один «честный» договор не защитит, если в нём не прописаны все условия по закону. Внизу вы найдёте подробные гиды по этим темам — без воды, без теории, только то, что нужно знать, чтобы не потерять квартиру, деньги или свободу.