Как рассчитать реальную переплату по ипотеке с учетом страховок и комиссий

Вы взяли ипотеку и думаете, что переплата - это просто проценты по кредиту? Ошибаетесь. Многие заемщики в России ошибочно считают, что если банк предлагает ставку 9,5%, то и переплата будет где-то в этом же диапазоне. На деле - реальная переплата может быть на 20-30% выше, чем кажется. Почему? Потому что в расчеты не включены страховки и комиссии. А они - не опционально, а почти всегда обязательны. И если вы не знаете, как их правильно посчитать, вы платите больше, чем думаете.

Что входит в реальную переплату?

Реальная переплата - это не только проценты. Это все, что вы отдаете банку сверх суммы кредита. Включает:

• Проценты по кредиту (то, что все считают)
• Обязательное страхование недвижимости (имущественное)
• Страхование жизни и трудоспособности (даже если вы его не хотите, но банк требует)
• Комиссия за выдачу кредита
• Ежегодная комиссия за обслуживание счета
• Комиссии за эскроу-счеты (особенно при покупке квартиры у застройщика)
• Дополнительные услуги, которые банк «навязывает» при оформлении

Все это - часть полной стоимости кредита (ПСК). С 2014 года банки обязаны ее раскрывать. Но редко кто ее читает. И даже если читает - не понимает, как она считается.

Как считать базовую переплату (без страховок)

Простая формула:

Переплата = Ежемесячный платеж × Количество месяцев - Сумма кредита

Пример: вы взяли 4,5 млн рублей на 25 лет под 8,9%. Ежемесячный платеж - 37 200 рублей.

37 200 × 300 месяцев = 11 160 000 рублей

11 160 000 - 4 500 000 = 6 660 000 рублей - базовая переплата.

Звучит страшно? Да. Но это еще не всё.

Страховка: сколько реально платите?

Страхование - это главная ловушка. Большинство заемщиков думают: «Я заплачу один раз, и всё». Нет. Вы платите каждый год - и сумма не фиксированная.

Имущественное страхование - от 0,3% до 1% от остатка долга в год. Да, не от стоимости квартиры, а от того, сколько вы ещё должны банку. В первый год - 1% от 4,5 млн = 45 000 рублей. В пятый год - уже 1% от 3,7 млн = 37 000. В десятый - 30 000. И так до конца.

Если вы не учитываете уменьшение суммы страхования, вы завышаете переплату. Но если не учитываете вообще - вы её недооцениваете на 15-20%.

Страхование жизни - от 0,4% до 1,5% от остатка кредита в год. Банк может предлагать вам скидку по ставке, если вы его оформите. Например, без страховки - ставка 10,5%, с ней - 9%. На первый взгляд - выгода. Но на самом деле: если вы платите 1,2% в год на 4,5 млн - это 54 000 рублей. А скидка в 0,5% на 25 лет - это экономия около 560 000 рублей. Звучит выгодно? Но если вы отказываетесь от страховки - ставка растет, и вы платите больше по процентам, чем сэкономили на страховке. Эксперты говорят: иногда дешевле заплатить за страховку, чем платить повышенную ставку.

Комиссии: где их искать?

Комиссии - это тихий налог. Их почти никто не считает. Но они есть в каждом договоре.

• Комиссия за выдачу кредита - до 1% от суммы. В 2025 году большинство банков её отменили, но некоторые - особенно при ипотеке от застройщика - всё ещё берут. Проверьте пункт 5.1 в вашем договоре.
• Ежегодная комиссия за обслуживание ссудного счета - от 300 до 3 000 рублей в год. В среднем - 1 500. За 25 лет - 37 500 рублей.
• Комиссия за эскроу-счет - новая ловушка. С 2023 года банки начали брать 0,1% от суммы кредита за взаимодействие с эскроу. Для 4,5 млн - это 4 500 рублей. Одноразово, но её не пишут в рекламе.
• Кросс-продажи - «Оформите карту, и мы дадим скидку». Но потом вы платите за обслуживание карты, за SMS-уведомления, за переводы. Эти расходы не входят в ПСК - но они есть.

Суммируем для нашего примера:

• Имущественное страхование: в среднем 35 000 руб/год × 25 лет = 875 000 руб
• Страхование жизни: 1,2% × 4,5 млн × 25 = 1 350 000 руб
• Комиссия за обслуживание: 1 500 × 25 = 37 500 руб
• Комиссия за эскроу: 4 500 руб

Итого: 875 000 + 1 350 000 + 37 500 + 4 500 = 2 267 000 рублей - только страховки и комиссии.

Плюс базовая переплата - 6 660 000. Итого: 8 927 000 рублей переплаты.

То есть, вместо 4,5 млн вы заплатите 13,4 млн. Переплата - 198% от суммы кредита. А не 148%, как считали по ставке.

Почему банки не говорят об этом?

Потому что ПСК - это цифра, которую они обязаны показать. Но она не всегда понятна. Например, ПСК 11,2% - это не ставка. Это среднегодовая эффективная ставка с учетом всех платежей. Вы видите её в договоре - и думаете: «Ну, 11,2% - это нормально». Но вы не понимаете, что это уже включает страховки и комиссии. И если вы потом сами считаете - вы удивитесь, насколько цифра «сжата».

Банки используют это. Они показывают «низкую ставку» - и скрывают, что за неё вы платите страховку, которую не хотели. А потом, когда вы пытаетесь отказаться от страховки - ставка растет. Это называется психологическая ловушка.

Как не попасться?

Сделайте три шага:

1. Скачайте калькулятор с Raiffeisen.ru или Sberbank.ru. Они позволяют вручную добавлять страховки и комиссии. Не пользуйтесь простыми калькуляторами на сайтах - они считают только проценты.
2. Запишите все комиссии из договора. Даже если они кажутся мелкими - 300 рублей в год - за 25 лет это 7 500. Это деньги.
3. Сравните два сценария: с страховкой жизни и без. Посчитайте, какая ставка будет без неё. Сравните: что дороже - страховка или повышенная ставка? Часто страховка дешевле.

Если вы берете ипотеку в Перми, Казани или Екатеринбурге - помните: страховые тарифы выше, чем в Москве. По данным ВШЭ, в регионах переплата на 5,3% больше. Это связано с рисками и стоимостью страхования недвижимости в отдаленных регионах.

Что меняется в 2025-2026 годах?

С 2025 года ЦБ РФ вводит единый стандарт раскрытия информации. Банки обязаны будут показывать не только ПСК, но и отдельно: сколько вы заплатите за страховки, сколько за комиссии, сколько за эскроу. Это снизит количество жалоб. Сейчас 22,4% всех жалоб в Роспотребнадзоре - именно на то, что реальная переплата оказалась выше, чем обещали.

К 2026 году, по прогнозу АИЖК, 65% заемщиков будут сами считать реальную переплату - потому что онлайн-сервисы стали точнее, а финансовая грамотность растет. Но пока вы - в группе 35%, которые просто доверяют банку. Не делайте так.

Вывод: реальная переплата - это не ставка, это всё, что вы платите

Если вы берете ипотеку, не смотрите только на ставку. Смотрите на ПСК. И разберитесь, что в неё входит. Страховки - это не «навязанные услуги». Это часть стоимости кредита. Комиссии - не «мелочь». Это тысячи рублей в год. И если вы не считаете их - вы платите больше, чем думаете. И не получаете никакой выгоды от «низкой ставки».

Считайте реальную переплату. Не доверяйте банку. Доверяйте цифрам. И тогда вы не будете удивляться, когда в конце кредита выясняется, что заплатили вдвое больше, чем купили.