Кадастровая оценка: что это, зачем нужна и как влияет на налоги и цены на недвижимость

Кадастровая оценка — это официальная стоимость недвижимости, установленная государством на основе данных о площади, месте, возрасте и других параметрах объекта. Также известна как кадастровая стоимость, она используется для расчета налога на имущество, при продаже, аренде и при получении ипотеки. Это не рыночная цена — а цифра, которую выставляет государство, и она часто не совпадает с тем, сколько вы реально можете продать квартиру или дом.

Если вы покупаете или продаете жилье, кадастровая стоимость влияет на размер налога при продаже и на сумму имущественного вычета. Например, если вы продаете квартиру за 5 миллионов, а кадастровая стоимость — 3 миллиона, вы можете уменьшить налог на 1 миллион рублей, а не на 3. Это значит, что вы заплатите больше, чем могли бы. Также ЕГРН содержит данные о кадастровой оценке — без проверки этой записи вы не можете быть уверены в реальных расходах. Банки тоже смотрят на кадастровую стоимость при одобрении ипотеки: если она завышена, кредит может быть меньше, чем вы ожидаете.

Многие не знают, что кадастровую оценку можно оспорить. Если ваш дом оценен в 10 миллионов, а по рынку он стоит 7, вы имеете право подать заявление в комиссию или в суд. Для этого нужна независимая оценка — и это не роскошь, а необходимость. Ошибки в оценке случаются часто: старые данные, неправильный учет износа, даже технические сбои. В 2025 году уже тысячи людей снизили налог на недвижимость именно через оспаривание кадастровой стоимости. И это не теория — это реальные сэкономленные десятки тысяч рублей.

Кадастровая оценка — это не абстрактная бумажка. Это влияет на ваш бюджет, ваши планы и даже возможность купить новую квартиру. Если вы думаете о продаже, покупке, наследстве или ипотеке — вы не можете игнорировать эту цифру. Ниже вы найдете проверенные инструкции: как проверить кадастровую стоимость своей недвижимости, как оспорить завышенную оценку, как она связана с налогами и почему один и тот же дом в разных районах может стоить по-разному, даже если выглядит одинаково. Все это — на практике, без воды и с реальными примерами.