Кадастровая стоимость: что это, как влияет на налоги и сделки

Кадастровая стоимость — это официальная оценка недвижимости, установленная государством на основании данных из ЕГРН и результатов массовой оценки. Также известна как кадастровая оценка, она используется для расчёта налога на имущество, при ипотеке, продаже и даже при спорах о земле. Это не цена, за которую вы можете продать квартиру — это цифра, которую государство считает достаточной для налогообложения. Многие думают, что кадастровая стоимость — это рыночная цена, но это ошибка. Дом в центре Москвы может иметь кадастровую стоимость в два раза ниже реальной, а в маленьком городе — наоборот, выше. И если вы не проверите эту цифру, можете платить налоги, которые не должны быть.

Кадастровая стоимость напрямую влияет на налог на недвижимость, который вы платите каждый год. С 2015 года в России постепенно перешли от инвентаризационной стоимости к кадастровой — и многие собственники удивились, когда их налоги выросли в 3-5 раз. Но есть способ снизить его: если кадастровая стоимость завышена, её можно оспорить. Для этого нужно заказать независимую рыночную оценку, подать заявление в комиссию при Росреестре и, если нужно, — в суд. В 2024 году более 60% оспариваний завершились в пользу собственников — значит, шанс есть, и он реальный.

Ещё один важный момент — ЕГРН, как основной источник данных о кадастровой стоимости. В выписке из ЕГРН вы найдёте не только текущую кадастровую стоимость, но и дату её последнего пересмотра. Если она старше пяти лет — это повод проверить, не устарела ли она. Банки тоже смотрят на кадастровую стоимость при одобрении ипотеки: если она ниже рыночной, кредит может быть одобрен в полном объёме. А если выше — могут снизить сумму кредита или отказать.

Когда вы покупаете или продаете недвижимость, кадастровая стоимость влияет на налог с продажи. Имущественный вычет в 1 млн рублей применяется именно к кадастровой стоимости, а не к договорной. Если вы продали квартиру за 8 млн, а кадастровая стоимость — 9 млн, вы не получите вычет в полном размере. Это не ошибка — это закон. И если вы не знаете этого, можете заплатить лишние 130 тысяч рублей налога.

Всё это — не теория. В подборке ниже вы найдёте практические гиды: как проверить кадастровую стоимость, как оспорить её без юриста, как она связана с налогами при продаже доли, почему банки отказывают из-за неё и как не попасть на завышенную оценку при покупке. Здесь нет общих фраз — только конкретные шаги, реальные примеры и цифры, которые помогут вам не переплачивать, не рисковать и не терять деньги.