Налог на продажу недвижимости: как не переплатить и использовать вычеты в 2025 году

Когда вы продаете квартиру, дом или землю, государство требует налог на продажу недвижимости, это обязательный платеж в виде 13% от прибыли, который платят российские налогоплательщики при продаже имущества, которое было в собственности менее минимального срока. Также известен как НДФЛ с недвижимости, он не зависит от того, сколько вы заработали — только от того, как долго вы владели объектом и какую сумму получили от сделки. Если вы купили квартиру в 2023 году и продали её в 2025-м — налог вам точно придет. А если жили в ней пять лет и больше? Тогда платить не нужно — это закон, а не льгота.

Самая частая ошибка — думать, что если вы купили за 5 миллионов, а продали за 6, то налог считается с разницы. Не всегда. ФНС смотрит на кадастровую стоимость и применяет коэффициент 0.7. То есть, если кадастровая цена квартиры — 8 миллионов, то минимальная сумма для налогообложения — 5.6 млн. И если вы продали её за 6 млн, то налог берут с разницы между 5.6 млн и вашей ценой продажи. Но есть выход — имущественный вычет, это фиксированная сумма в 1 миллион рублей, которую можно вычесть из дохода от продажи, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу. Если вы продали квартиру за 4.5 млн, вычет в 1 млн снижает налог до нуля. Даже если вы купили её за 3 млн — вы всё равно получаете вычет. Это не возврат, а скидка на налог.

Ещё один важный момент — срок владения недвижимостью, это время, которое вы должны держать объект, чтобы освободиться от налога: три года для недвижимости, полученной в наследство, подаренную или по договору реновации, и пять лет для купленной. Если вы купили дом в 2022 году, а продаете в 2025-м — вы ещё не прошли срок. Но если дом достался вам от родителей в 2023-м — три года прошли в 2026-м, а не в 2027-м. Наследство — это отдельная история, и тут часто путают дату вступления в наследство с датой регистрации права.

И да, вы не обязаны подавать декларацию, если налог не возникает. Но если вы продали квартиру за 4 млн и использовали вычет в 1 млн — вы всё равно должны подать 3-НДФЛ. Просто потому что вы задействовали вычет. ФНС не знает, что вы его использовали — вы должны сказать об этом сами. И если не подадите — штраф 1000 рублей плюс пени. А если ошиблись в декларации — это не конец света. Можно подать уточнённую, пока не прошёл срок давности.

Всё, что вы найдёте ниже — это не теория. Это реальные инструкции по заполнению 3-НДФЛ, как правильно считать налог при продаже доли, как не попасть на ловушку с кадастровой стоимостью, как использовать вычет, если продали дом и квартиру в одном году, и почему в 2025 году нельзя игнорировать согласие супруга даже при продаже доли. Здесь нет советов вроде «лучше не продавать». Здесь — как продать правильно, чтобы не остаться в минусе.