Налоги с аренды: как платить меньше и не попасть на штрафы

Когда вы сдаёте квартиру или дом в аренду, это не просто дополнительный доход — это налоги с аренды, обязательный платеж, который нужно считать и платить по закону. Также известный как налог с доходов от недвижимости, он не исчезает сам по себе — и если его проигнорировать, ФНС придёт с пени и штрафами. Многие думают, что если арендатор платит наличными, налога нет. Это опасное заблуждение. С 2025 года проверки усилились: данные с агентств, онлайн-платформ и банков теперь автоматически сопоставляются с декларациями. Даже если вы не подавали 3-НДФЛ, система может найти вашу сделку.

Всё, что вы получаете за сдачу жилья, — это доход от недвижимости, облагаемый налогом по ставке 13% для резидентов. Но есть способ снизить его вдвое — имущественный вычет, 10% от суммы дохода или фиксированный вычет в 250 тысяч рублей в год. Выбирайте тот, что выгоднее. Если сдаёте квартиру за 30 тысяч в месяц, вычет в 250 тысяч рублей сэкономит вам почти 32 тысячи рублей в год. Главное — подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Опоздали — штраф 5% за каждый месяц, минимум 1000 рублей.

Если сдаёте не одну квартиру, а несколько — вычет даётся на общую сумму. Никто не проверяет, от какой именно квартиры доход. Главное — не перепутать: декларация при аренде, это не то же самое, что налог при продаже. Здесь нет права на вычет в 1 миллион рублей — только 250 тысяч или 10% от дохода. И если вы сдаёте дом в деревне, а не в Москве — налог считается одинаково. Никаких льгот по регионам.

Некоторые пытаются схитрить: оформляют договор как «договор подряда» или «услуги по уходу за домом». Это рискованно. ФНС знает шаблоны таких договоров. Если в тексте есть слова «аренда», «ежемесячный платёж», «жильё» — это будет расценено как налогооблагаемый доход. Лучше честно — и платить меньше через вычет, чем потом тратить месяцы на доказательства и платить вдвое больше.

Сколько людей платят налоги с аренды? По данным ФНС, в 2024 году только 12% собственников, сдающих жильё, подали декларации. Остальные надеялись, что их не найдут. Но с ростом цифровизации это становится всё сложнее. Система уже связывает банки, агрегаторы вроде ЦИАН и Яндекс.Недвижимости, и даже данные с управляющих компаний. Налог — это не про честность. Это про расчёт. Вы можете сдать квартиру, не теряя 13% — просто используйте вычет. Или сдать по договору с юрлицом — тогда налог платит компания, а не вы. Оба варианта легальны. Главное — не игнорировать.

В этом разделе вы найдёте чёткие инструкции: как заполнить 3-НДФЛ, когда не нужно платить налог, как оформить вычет, как избежать штрафов и где искать лазейки, которые не нарушают закон. Здесь нет советов «как не платить вообще» — только то, что работает на практике и не приведёт вас в кабинет налоговой.