Налог при продаже квартиры: как не переплатить и избежать штрафов

Когда вы продаете квартиру, налог при продаже квартиры, обязательный платеж в бюджет при получении дохода от сделки с недвижимостью. Также известен как НДФЛ с недвижимости, он не всегда должен быть большим — и часто его можно свести к нулю, если знать правила. Многие думают, что любая продажа — это автоматически налог. Это не так. Закон даёт вам право на имущественный вычет, сумму в 1 миллион рублей, которую можно вычесть из дохода от продажи, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу. Если вы продали квартиру за 3 миллиона, вы платите налог только с 2 миллионов — а не со всей суммы. И если вы купили её за 3,5 миллиона — налог вообще не нужен.

Важно не только сколько вы заработали, но и срок владения недвижимостью, период, в течение которого вы официально являлись собственником квартиры. Если вы владели квартирой меньше 3 лет (для недвижимости, полученной после 2016 года), налог платить нужно. Если больше — налога нет. Исключение: если квартира досталась по наследству или в дар от близкого родственника — тогда срок считается с момента получения прав на неё, а не с даты регистрации в вашем имени. И тут же встаёт вопрос: декларация 3-НДФЛ, форма, которую нужно подать в налоговую, даже если налог равен нулю. Её нужно сдать до 30 апреля года, следующего за продажей. Пропустили срок — штраф 5% за каждый месяц, минимум 1000 рублей. Не подали — могут прийти с проверкой.

Вычет можно использовать только один раз в год, но он работает на любую квартиру — хоть на вторичку, хоть на новостройку. Главное — сохранить документы: договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, платежки. Если вы продали квартиру, которую купили за 2,5 миллиона, а продали за 3,2 миллиона — вычет в 1 миллион не поможет полностью, но сэкономит вам 156 тысяч рублей. А если вы продали долю в квартире — вычет тоже есть, но только 1 миллион на всю сделку, а не на долю. Не разделяйте, не переплачивайте.

Иногда люди думают: «Я продал квартиру, но не получил деньги — значит, налога нет». Нет, налог считается по договору, а не по переводу. Если вы продали за 5 миллионов, но получили только 3 — налог всё равно считается с 5. Или если вы обменяли квартиру — это тоже продажа. Налог при продаже квартиры — не про деньги на руках, а про право собственности и сделку. Проверьте, не было ли у вас в собственности других объектов в этом году — вычет может быть использован только один раз на все сделки.

Вы можете подать декларацию онлайн через личный кабинет ФНС — это проще, чем ехать в налоговую. Там же можно запросить уведомление о праве на вычет — тогда покупатель не будет платить налог за вас. Всё это работает. Просто нужно не забыть. Не ждите, пока пришлют уведомление — его не пришлют. Вы должны начать процесс сами. И не думайте, что «всё равно никто не проверит». Проверяют. И штрафы не прощают.

Всё, что нужно знать о налогах при продаже квартиры — есть в статьях ниже. От простых шагов по подаче декларации до сложных случаев с наследством, долями и семейными спорами. Здесь нет теории — только то, что реально работает в 2025 году. Выберите то, что ближе к вашей ситуации — и сделайте всё правильно с первого раза.