Проверка дома: как не купить липовую недвижимость и избежать скрытых рисков

Когда вы покупаете дом, объект недвижимости, который требует комплексной проверки перед сделкой. Также известный как квартира в старом доме, он может скрывать проблемы, о которых продавец молчит: долги по капремонту, незаконные перепланировки, аресты или споры между наследниками. Проверка дома — это не просто формальность. Это ваша последняя и самая важная защита перед тем, как перевести деньги.

Многие думают, что достаточно посмотреть на внешний вид квартиры и проверить ЕГРН, официальный реестр прав на недвижимость, где фиксируются собственники, обременения и ограничения. Но этого мало. Нужно смотреть, кто управляет домом — управляющая компания, организация, отвечающая за состояние подъезда, крыши, инженерных систем и сбора платежей. Если у неё сотни жалоб, долг по ремонту или она в списке банкротов — вы рискуете заплатить за чужие ошибки. А если в доме 30% квартир не оплачивают коммуналку — вас ждут дополнительные взносы. Проверьте, есть ли у дома долг по капремонту. Это не абстракция — в 2024 году в Москве и Подмосковье 42% домов старше 1990 года имели непогашенные долги, которые перекладывались на новых собственников.

Техсостояние дома — это не про то, как покрашены стены в подъезде. Это про трещины в фундаменте, изношенные стояки, устаревшую проводку, проблемы с газом и водоснабжением. Если в доме нет теплосчётчиков, а в квартире — счётчиков на воду, вы платите по нормативам. А это в 1,5–2 раза дороже. Проверьте, не было ли в доме аварий в последние три года. Если да — узнайте, что сделали с ними. Часто «ремонт» — это просто замазанные трещины. И не забудьте про соседей: если у них в квартирах висят кондиционеры на кирпичной кладке, а в подвале — кусты сухой травы и бочки с мусором, это не просто антисанитария — это пожарная и санитарная угроза.

Вы не обязаны быть экспертом, но вы обязаны проверить. Всё, что вы не увидите сегодня, станет вашей проблемой завтра — в виде счетов, судебных разбирательств или невозможности продать. Ни один риэлтор не заменит вам проверку ЕГРН, ни один агент не скажет, что управляющая компания ведёт себя как мафия. Только вы можете это узнать. Ниже — реальные истории, инструкции и ловушки, которые ловят покупателей каждый день. Выберите то, что вам ближе — и действуйте до того, как подпишете договор.