Проверка оценки недвижимости: как не переплатить и не остаться без ипотеки

Когда вы покупаете квартиру, банк требует оценку недвижимости, независимое заключение о рыночной стоимости жилья, которое используется для определения суммы кредита. Также известно как рыночная оценка, оно — не просто формальность, а ваша защита от переплаты и финансовых ловушек. Многие думают, что оценка — это просто бумага, которую банк выдает за деньги. Но если вы не проверите её содержание, вы можете купить квартиру завышенной цены, получить отказ по ипотеке или даже попасть на мошенничество.

Вот что на самом деле скрывается в отчёте: рыночная стоимость, реальная цена, за которую квартира продается в текущих условиях рынка — это не то же самое, что кадастровая оценка, государственная цифра, которая часто не отражает реальность и используется только для расчета налогов. Банк смотрит на рыночную, а не кадастровую. Если оценщик поставил цену выше, чем соседние продажи — это красный флаг. Если он игнорирует износ дома, ремонты, шумные улицы или плохую инфраструктуру — это не оценка, а фикция. В 78% случаев отказов в ипотеке причина — не доход заемщика, а завышенная оценка. А если вы сами покупаете квартиру без ипотеки — завышенная оценка означает, что вы платите больше, чем она стоит. Проверить оценку можно за час: сравните её с объявлениями на ЦИАН, посмотрите, какие квартиры продавались в этом же подъезде, и проверьте, учитывал ли оценщик реальные условия.

Оценщик — не святой. Он может быть честным, но неопытным. Или, наоборот, работать на застройщика или продавца. В отчёте должны быть фото квартиры, адреса аналогов, расчеты по методу сравнительного подхода. Если вы видите только текст без цифр и ссылок — требуйте пересмотр. Узнайте, кто подписал отчет: у него есть лицензия? Он в реестре Росреестра? Проверить это можно бесплатно на сайте Росреестра. Никогда не подписывайте договор, пока не убедитесь, что оценка соответствует реальности. Проверка оценки — это не трата времени, это инвестиция в вашу безопасность. Ниже вы найдете подробные гиды, как разобраться в отчетах, как оспорить завышенную стоимость, и как выбрать надежного оценщика. Все это — на основе реальных случаев, с которыми сталкивались покупатели и инвесторы в 2025 году.