Расчет арендной платы: как правильно определить цену за квартиру и не остаться в минусе

Когда вы сдаете квартиру, расчет арендной платы, процесс определения ежемесячной суммы, которую арендатор платит за проживание. Также известен как ценовое ценообразование на аренду, он напрямую влияет на ваш доход, налоги и даже сроки поиска жильцов. Многие думают, что чем выше цена, тем больше заработок — но это ловушка. Неправильно рассчитанная плата приводит к пустым месяцам, затратам на ремонт и даже судебным разбирательствам.

Доход от аренды, чистая прибыль после всех расходов: коммунальные платежи, обслуживание, налоги и простои. Также известен как чистая рентабельность, — не равен той сумме, что вы видите в договоре. Например, если вы сдаете квартиру за 40 тысяч рублей, но тратите 8 тысяч на свет, воду и уборку, а ещё 5 тысяч — на ремонт после каждого съезда, ваш реальный доход падает до 27 тысяч. А если квартира простаивает два месяца в году? Тогда ваша годовая прибыль уменьшается на 80 тысяч. Нужно считать не только цену, но и сроки заполненности, износ и местоположение.

Инвестиции в недвижимость, покупка жилья не для проживания, а для получения пассивного дохода. Также известен как арендный бизнес, — требует анализа не только квартиры, но и района, конкуренции и спроса. В спальном районе с плохой транспортной доступностью вы не заработаете столько, сколько в центре с близкими метро и магазинами. Арендаторы платят больше не за метры, а за удобство. Если рядом школа, парк и аптека — вы можете запросить на 20–30% больше. Если же дом старый, с высоким износом и нет лифта — даже в центре цена упадёт.

Ещё один важный момент — налоги с аренды, обязательный платеж, который вы обязаны платить с дохода от сдачи жилья. Также известен как НДФЛ с аренды, — он не исчезает, если вы не декларируете доход. Банки и ФНС теперь проверяют поступления на счета. Если вы получаете 30 тысяч в месяц и не платите 13%, это может обернуться штрафом в десятки тысяч. Лучше сразу включить налог в расчет — тогда вы точно знаете, сколько реально останется в кармане.

В этом разделе вы найдете реальные примеры: сколько реально зарабатывают на аренде в Москве, СПб и регионах, как рассчитать цену по формуле, которая работает в 2025 году, и какие ошибки чаще всего делают новички. Здесь нет теории — только то, что проверено на практике: кто сдает посуточно и зарабатывает больше, кто предпочитает долгосрочную аренду и спит спокойно, и как избежать тех самых 78% случаев, когда сделка срывается из-за неправильно указанной цены.