Техническое состояние дома: как проверить и не купить проблему

Когда вы покупаете квартиру, техническое состояние, совокупность физических характеристик здания, влияющих на безопасность, комфорт и стоимость жилья. Также известно как состояние конструкций, это то, что никто не показывает на презентации, но что может стоить вам сотен тысяч рублей позже. Многие думают, что если квартира выглядит чисто и свежо отремонтирована — всё в порядке. Но за обоями может быть гнилой пол, а под новой плиткой — треснувшие перекрытия. И это не выдумка: в 2024 году более 37% сделок на вторичном рынке столкнулись с неожиданными расходами на ремонт из-за скрытых дефектов дома.

Что входит в техническое состояние? Это и состояние фундамента, и крыши, и инженерных систем — водопровод, отопление, электропроводка. Это и состояние стен, перегородок, балконов. А ещё — капремонт, сбор средств на текущий и капитальный ремонт многоквартирного дома. Также известно как сборы на капремонт, этот пункт часто становится бомбой замедленного действия: если дом не платил, вы, как новый собственник, становитесь ответственным за все долги. В Москве и Санкт-Петербурге средний долг по капремонту на одну квартиру — 80–120 тысяч рублей. И вы не сможете его отменить. А если дом не прошёл техническую инвентаризацию или в ЕГРН, единственный официальный реестр прав на недвижимость в России. Также известно как выписка из Росреестра, нет записи о наличии дефектов — это не значит, что их нет. Просто никто не регистрировал.

Проверить техническое состояние можно только на месте. Запросите у продавца акт обследования дома — но не верьте ему на слово. Лучше вызовите независимого инспектора. Он посмотрит: не кренится ли стена, не течёт ли крыша, не гремит ли лифт, не шумит ли насос в подвале. Спросите, сколько лет назад делали капитальный ремонт, и проверьте в ЕГРН, есть ли задолженность по взносам. Не забудьте про подъезд: если там треснула лестница, а управляющая компания не реагирует — это сигнал, что и с другими системами может быть плохо.

Всё это — не паника, а обычная процедура. Как проверить двигатель перед покупкой подержанной машины. Если вы не смотрите на техническое состояние — вы покупаете не квартиру, а потенциальную головную боль. Ниже — реальные случаи, инструкции и проверенные способы, как не попасть в ловушку. Вы найдёте, как читать выписки из ЕГРН, что спрашивать у управляющей компании, и как не переплатить за дом, который скоро начнёт разваливаться.