Ипотека супругов: как оформить, избежать рисков и сэкономить

Когда пара берёт ипотеку супругов, совместный кредит на жильё, оформленный на обоих супругов в браке. Также известно как совместная ипотека, это один из самых распространённых способов купить квартиру в России — но и один из самых рискованных, если не разобраться в законах. По закону, любая недвижимость, купленная в браке, считается совместной собственностью, даже если деньги платил только один. Это значит, что без согласия второго супруга вы не сможете ни оформить ипотеку, ни продать квартиру — и даже если согласие не потребовали при покупке, его могут потребовать позже, когда начнётся раздел имущества.

Согласие супруга на ипотеку — это не просто бумажка. Это юридический акт, который должен быть нотариально заверён, иначе банк откажет в выдаче кредита. Даже если вы оформляете ипотеку только на одного из супругов, банк всё равно требует письменное согласие второго — иначе он рискует, что квартира окажется в споре. А если вы купили квартиру без согласия и позже развелись — второй супруг может оспорить сделку и забрать половину жилья. В 2024 году более 60% судебных дел по недвижимости в браке связаны именно с отсутствием нотариального согласия.

Есть и другие ловушки. Например, если вы берёте ипотеку на дом с участком, а земля оформлена только на одного из супругов — банк может отказать в кредите, потому что не может заложить недвижимость, где есть неясные права. Или если вы используете материнский капитал — тогда согласие обязательно, иначе Пенсионный фонд не переведёт деньги. А если вы уже купили квартиру и теперь хотите её продать — без согласия супруга сделку не зарегистрируют в Росреестре. Даже если вы думаете, что всё чисто, проверьте ЕГРН, единый реестр прав на недвижимость, где хранятся все записи о собственниках, обременениях и согласиях. Там может быть запись о браке, о которой вы забыли, или о предыдущем согласии, которое ещё не сняли.

Но это не значит, что ипотека супругов — это всегда проблема. Если всё сделать правильно — это отличный способ снизить ставку, увеличить сумму кредита и разделить ответственность. Банки охотнее дают деньги, когда два человека платят, а не один. А если один из супругов потерял работу — можно оформить реструктуризацию на двоих, не рискуя потерять жильё. Главное — не игнорировать формальности. Нотариус не нужен для «формы», он нужен, чтобы защитить вас от потери квартиры, денег и времени.

В этом разделе вы найдёте всё, что реально работает: как правильно оформить согласие, какие документы проверить перед покупкой, как избежать отказа банка, почему нельзя покупать квартиру без нотариального согласия, даже если вы уверены, что всё в порядке, и как сэкономить на страховке, если вы уже в браке. Здесь нет теории — только проверенные случаи, ошибки, которые разорили семьи, и способы, которые помогли людям сохранить жильё и не переплатить лишнего.