Налог с продажи унаследованной квартиры: как не переплатить и законно снизить платеж

Когда вы продаете наследственную квартиру, квартиру, полученную после смерти родственника, которая становится вашей собственностью после регистрации в Росреестре. Также известна как квартира, полученная по наследству, она облагается налогом на доходы физических лиц, если продана до истечения минимального срока владения. Это не просто формальность — многие платят лишнее, потому что не знают, как работает имущественный вычет, право на уменьшение налогооблагаемой базы на 1 миллион рублей при продаже недвижимости, или путают сроки владения с датой вступления в наследство.

Срок владения для наследников считается не с момента регистрации права, а с даты смерти наследодателя. То есть, если ваша бабушка умерла в январе 2022 года, а вы оформили квартиру на себя только в мае 2023-го, то с января 2025 года вы можете продать её без налога — прошло три года. Это ключевое правило, которое экономит тысячам собственников по 130 тысяч рублей. Но если вы продаете раньше, то можете использовать налоговый вычет в 1 млн рублей, фиксированную сумму, которую можно вычесть из дохода от продажи, чтобы снизить налог. Например, если квартира продана за 4,5 млн, налог считается не с полной суммы, а с 3,5 млн (4,5 минус 1 млн). Или, если вы купили квартиру за 1,2 млн, а продали за 1,1 млн — налога вообще не будет, даже без вычета.

Часто люди думают, что если квартира была в собственности меньше трех лет, налог неизбежен. Это не так. Вычет работает даже при продаже за меньшую сумму, чем купили. Главное — правильно подать декларацию 3-НДФЛ. Многие пропускают срок подачи — до 30 апреля года, следующего за продажей. Или не учитывают, что если квартира была в долевой собственности, вычет делится пропорционально долям. А если вы продаете долю, то вычет можно использовать только на свою часть — не на всю квартиру. Важно не путать наследство, процесс получения имущества после смерти человека, который не требует оплаты, но влечет налоговые последствия при последующей продаже с покупкой. Здесь нет права на вычет по покупке, только по продаже.

В 2025 году ФНС активно сверяет данные с Росреестром и нотариусами. Если вы не подали декларацию, а квартира продана — вас найдут. Штрафы и пени — это не пустой страх, а реальность. Но если вы сделаете всё правильно — вычет, срок, документы — налог с унаследованной квартиры может быть нулевым. Ниже вы найдете проверенные инструкции, реальные примеры расчетов и списки документов, которые реально работают. Не переплачивайте, если не обязаны.