Обременения квартиры: что это, как проверить и как избежать рисков

Когда вы покупаете квартиру, вы думаете, что получаете чистый объект собственности. Но на самом деле обременения квартиры, это юридические ограничения, которые ограничивают права собственника на распоряжение недвижимостью. Также известные как ограничения на сделки, они могут включать ипотеку, арест, аренду, запрет на продажу — и всё это остаётся с квартирой даже после смены владельца. Большинство покупателей не проверяют ЕГРН до последнего момента — и попадают в ловушку: квартира кажется дешёвой, а потом оказывается, что банк может забрать её за долг, или арендатор живёт там 10 лет по договору без права выселения.

Самое опасное — это арест недвижимости, временное ограничение, наложенное судебными приставами из-за долгов собственника. Даже если вы заплатили деньги и подписали договор, Росреестр просто откажет в регистрации — и деньги исчезнут. Не менее коварна ипотека, обременение, которое остаётся до полного погашения кредита. Банк не обязан сообщать вам о ней — вы должны сами запросить выписку из ЕГРН. А если в квартире зарегистрированы дети или прописаны родственники с правом пожизненного проживания — это тоже обременение, и вы не сможете их выписать без суда.

Проверить обременения — это не про «надеюсь, всё в порядке». Это про выписку из ЕГРН, которую нужно брать не у продавца, а самому через сайт Росреестра или МФЦ. Там будет всё: ипотека, арест, запрет на отчуждение, сервитуты, права третьих лиц. Если в выписке есть хоть один пункт — не покупайте. Не верьте словам «это временно», «мы уже погасили», «банку всё известно». Только документы. И если вы видите, что квартира продается с обременением — спросите, как именно оно снимается. И требуйте, чтобы снятие было зафиксировано в ЕГРН до передачи денег.

Вот почему в наших материалах так много статей про проверку недвижимости: обременения квартиры — это не редкость, а стандартный риск. В 78% спорных сделок на вторичном рынке именно обременения стали причиной потерь. Мы собрали всё, что нужно знать: как распознать скрытые ограничения, как не попасться на фальшивые выписки, как действовать, если обременение не снято, и какие документы требовать у продавца. Ниже — реальные инструкции, проверенные на практике, с примерами из судебной практики и цифрами, которые не оставят вам выбора — только проверять, прежде чем платить.