Проверка квартиры: как не купить липовую недвижимость и избежать юридических ловушек

Когда вы покупаете квартиру, проверка квартиры, комплексная процедура выявления юридических, технических и финансовых рисков перед сделкой. Также известна как due diligence, она — ваша последняя и самая важная защита перед тем, как отдать деньги. Большинство людей думают, что достаточно посмотреть на ремонт и проверить документы у продавца. Это как покупать машину, не заглянув под капот — вы можете получить красивый корпус с сдутыми шинами и сломанным двигателем.

Вот что реально проверяют: ЕГРН, единственный официальный реестр прав на недвижимость в России — там смотрят, кто собственник, есть ли обременения, аресты или запреты на сделку. Без выписки из ЕГРН — никакой сделки. Потом — кадастровый учет, подтверждение, что дом официально введен в эксплуатацию и его можно заселять. Если дом не внесен в кадастр, вы не сможете оформить ипотеку, прописаться или продать квартиру — даже если она выглядит как новая. И да, это случается чаще, чем вы думаете.

Не забудьте про семейные споры по квартире, риски, когда супруг или бывший супруг оспаривает сделку через суд. Если продавец женат, а согласие супруга не оформлено — сделку могут аннулировать через год. А вы останетесь без квартиры и без денег. Проверяйте свидетельство о браке, разводе, и даже если продавец говорит, что он одинок — запросите справку из ЗАГСа. Это не паранойя — это стандарт.

И ещё: если вы платите задаток за квартиру, юридически обязывающий платеж, который работает как гарантия для обеих сторон, убедитесь, что договор чётко прописывает условия возврата. Аванс — это не задаток. Аванс можно вернуть, если сделка не состоялась по вине продавца. Задаток — это штраф: если вы отказались — он остаётся у продавца, если он — у вас. Многие теряют десятки тысяч, потому что не понимают разницы.

Всё это — не теория. Это реальные причины, по которым люди теряют дома, деньги и годы на суды. В нашем сборнике вы найдёте пошаговые инструкции, как проверить дом и управляющую компанию, как не попасться на фальшивые документы, как разобраться с долгами по капремонту, как оформить задаток, чтобы не остаться без ничего, и как убедиться, что квартира не была предметом развода или наследственного спора. Здесь нет общих фраз — только то, что работает на практике в 2025 году.