Рыночная стоимость недвижимости: как её определить и почему она важна

Когда вы покупаете или продаете квартиру, вас интересует не кадастровая стоимость, а рыночная стоимость недвижимости, реальная цена, по которой объект реально продаётся на рынке в текущих условиях. Also known as ценой сделки, она зависит от района, состояния дома, транспортной доступности и даже настроения покупателей. Это не цифра из выписки ЕГРН — это то, сколько реально готовы заплатить люди прямо сейчас.

Рыночная стоимость недвижимости отличается от кадастровой стоимости, официальной оценки, которую устанавливает государство для налогообложения и регистрации сделок. Кадастровая стоимость может быть в два раза выше или ниже реальной — и это не ошибка, а система. Например, в Москве кадастровая стоимость часто завышена, чтобы увеличить налоги, а на практике квартира продаётся дешевле. Если вы продаете квартиру по цене ниже кадастровой, ФНС может потребовать платить налог с кадастровой стоимости — и тут уже важен имущественный вычет, снижающий налогооблагаемую базу до 1 миллиона рублей. Без него вы платите налог с разницы, даже если реально получили меньше.

Рыночная стоимость влияет и на ипотеку. Банки не доверяют ценам от продавца — они заказывают независимую оценку. Если оценщик назовёт сумму ниже договорной, вам могут отказать в полной сумме кредита. Это значит, что вы либо доплачиваете из своих, либо снижаете цену. Многие покупатели теряют задаток, потому что не знают, как проверить реальную стоимость объекта, сравнивая её с аналогичными предложениями в том же доме и районе. Нужно смотреть не на объявления с фото и красивыми текстами, а на сделки, которые реально закрылись — и это можно найти в выписках ЕГРН по аналогам.

Если вы инвестируете в жильё, рыночная стоимость — ваш главный индикатор прибыли. Купили за 5 миллионов, продали через год за 5,5 — это не прибыль, если за тот же период кадастровая стоимость выросла на 1,2 миллиона, а налоги увеличились. Прибыль считается только после всех расходов: налогов, комиссий, ремонта, времени. Именно поэтому в наших статьях вы найдёте не просто «как продать квартиру», а «как продать без потерь», «как проверить, не переплачиваете ли вы», «как не попасть на завышенную оценку».

В подборке ниже — всё, что нужно знать о реальной цене жилья: как её определить, как использовать при сделке, как избежать налогов, которые не должны были быть, и как не стать жертвой завышенной кадастровой стоимости. Здесь нет теории — только проверенные способы, которые работают на рынке в 2025 году.