Самозанятый аренда: как сдавать жильё без ИП и не переплатить налоги

Когда вы сдаёте квартиру или дом, но не хотите открывать ИП, самозанятый, физическое лицо, которое официально регистрируется в ФНС и платит налог на профессиональный доход. Также известен как налог на профессиональный доход, он позволяет легально сдавать жильё, не тратя время на бухгалтерию и отчёты. С 2025 года этот режим стал популярнее, чем когда-либо — особенно среди владельцев квартир в Москве, Санкт-Петербурге и крупных городах-агломерациях. Многие просто не знают, что можно сдавать жильё без ИП, а те, кто знает, часто боятся ошибиться в оформлении и получить штраф.

Самозанятый аренда — это не просто способ избежать ИП. Это чёткий алгоритм: вы регистрируетесь в приложении «Мой налог», заключаете договор с арендатором, получаете деньги, и система сама считает налог — 4% если сдаёте физлицу, 6% если сдаёте компании. Никаких деклараций, никаких кассовых аппаратов, никаких отчислений в ПФР. Но есть нюансы: если вы сдаёте больше одной квартиры, налоговая может запросить пояснения. Если арендатор — юрлицо, вы обязаны выдать ему чек через приложение. А если не зарегистрировались, а доход превысил 2,4 млн рублей в год — вас ждёт штраф в размере 20% от дохода плюс налоги.

Самозанятый аренда работает только с жильём, которое вы официально владеете. Если вы сдаёте квартиру по договору доверенности, будьте осторожны — ФНС может признать вас незаконным предпринимателем. Также нельзя сдавать жильё, если оно находится в ипотеке и договор запрещает это — банк может потребовать досрочного погашения. И да, вы не можете одновременно быть самозанятым и получать налоговый вычет за аренду — это два разных режима, и они не совместимы.

Если вы сдаёте дом в деревне или коттедж — это тоже самозанятый аренда. Главное — чтобы объект был зарегистрирован в ЕГРН, а вы — в системе налогообложения. Многие думают, что загородная недвижимость не подлежит контролю, но это не так. ФНС получает данные из Росреестра, а ещё из Airbnb и других платформ. Если вы сдаёте посуточно — вы обязаны регистрироваться как самозанятый, даже если сдаёте раз в месяц.

Налог на аренду через самозанятость — это не просто удобство. Это экономия. Вместо 13% НДФЛ с дохода вы платите 4-6%. Вместо 22% страховых взносов — ноль. Вместо сложных отчётностей — пара кликов в приложении. Но только если вы всё делаете правильно. Многие регистрируются, а потом забывают выдавать чеки. Или не указывают адрес объекта. Или сдают по договору, где указано «договор аренды», а не «договор оказания услуг». Такие ошибки приводят к проверкам и штрафам.

В этом сборнике вы найдёте всё, что нужно, чтобы сдавать жильё как самозанятый — без лишних рисков и с максимальной выгодой. Здесь есть инструкции по регистрации, образцы договоров, разборы типичных ошибок, советы, как не попасть на проверку, и даже как сдавать загородную недвижимость, не нарушая закон. Вы узнаете, когда выгоднее выбрать самозанятость, а когда всё же открыть ИП. И как не потерять деньги из-за неправильного оформления. Всё это — на основе реальных случаев, законов 2025 года и опыта тех, кто уже сдал десятки квартир без проблем.