Технический паспорт: что это, зачем нужен и где его получить

Когда вы покупаете квартиру, вам говорят: «Проверьте технический паспорт, официальный документ, содержащий точные данные о площади, конструкции и состоянии недвижимости. Также известен как технический план, он не просто бумажка — это фактическая карта вашей квартиры. Без него вы не сможете оформить ипотеку, не пройдете проверку в Росреестре и не узнаете, не было ли незаконной перепланировки.

Этот документ — не то же самое, что ЕГРН, выписка, которая показывает, кто сейчас собственник и есть ли обременения. ЕГРН говорит, кто владеет, а технический паспорт, официальный документ, содержащий точные данные о площади, конструкции и состоянии недвижимости. Также известен как технический план, он не просто бумажка — это фактическая карта вашей квартиры показывает, что внутри. Там есть размеры всех комнат, толщина стен, расположение коммуникаций, данные о перепланировках, даже где стояла ванна до ремонта. Если в паспорте написано, что кухня 8 кв. м, а на деле — 12, значит, кто-то снес стену. И это не просто нарушение — это риск, что банк откажет в ипотеке, а новому собственнику придут штрафы от ЖКХ.

Сейчас многие думают, что техпаспорт — пережиток прошлого. Но это не так. Даже если у вас есть выписка из ЕГРН, без технического паспорта вы не узнаете, насколько дом изношен, какие несущие конструкции были тронуты, и можно ли вообще делать ремонт. В старых домах, где износ выше 60%, банки требуют этот документ, чтобы оценить риски. А если вы продаете квартиру — покупатель сам запросит его. Без него сделка может затянуться на месяцы, или вообще сорваться.

Где его взять? Если квартира куплена после 2013 года — техпаспорт уже есть в БТИ. Просто заказываете выписку через МФЦ или сайт госуслуг. Если дом старый, а документ утерян — придется вызывать кадастрового инженера. Он приедет, замерит, сделает план, и вы получите новый технический паспорт. Это стоит от 3 до 8 тысяч рублей, но это дешевле, чем потом выяснять, что перепланировка незаконна и нужно всё восстанавливать за свои деньги.

Иногда в паспорте пишут «незаконная перепланировка» — это красный флаг. Не покупайте такую квартиру без юриста. Даже если продавец говорит, что всё узаконили — проверьте, есть ли решение суда или акт комиссии. Без них — это ловушка. А если вы инвестор и сдаете квартиру — техпаспорт поможет точно рассчитать площадь для арендной ставки. Никто не заплатит за 50 кв. м, если по документам — 42.

Все статьи ниже — про то, как не попасть в ловушки, связанные с документами на жилье. От проверки технического паспорта до того, как не переплатить за квартиру с незаконной перепланировкой. Здесь нет теории — только то, что работает на практике.