Сравнительный подход в оценке недвижимости: как не переплатить и не продать дешевле

Когда вы покупаете или продаете жилье, вам нужна не кадастровая стоимость, не рекламный слоган застройщика, а сравнительный подход, метод оценки, при котором цена объекта определяется на основе реальных сделок по аналогичным недвижимым активам. Это основа всех серьезных оценок, и именно его используют банки, когда решают, сколько выдать по ипотеке. Проще говоря: если три квартиры в вашем доме продавались за 9, 9,5 и 10 миллионов, то ваша квартира — тоже примерно в этом диапазоне. Не больше, не меньше. И это не мнение оценщика — это факты.

Этот метод работает, потому что рынок сам говорит, сколько люди готовы платить. рыночная стоимость, реальная цена, по которой объект реально продается в конкретный момент времени — это не абстракция. Она строится на сравнении: похожие планировки, этажи, состояния, районы, инфраструктура. Если вы берете объект с косметическим ремонтом, но соседняя квартира с тем же ремонтом продалась за 12 млн, а ваша — за 14, значит, вы переплачиваете. Или продаете слишком дорого.

Ошибки здесь не в методе — они в данных. Многие покупатели смотрят только на объявления, а не на реальные сделки. Они видят, что кто-то предлагает квартиру за 15 млн, и думают, что это цена. Но если ни одна такая квартира за последние полгода не продавалась, то это просто желание продавца. А сравнение объектов, процесс сопоставления аналогичных недвижимых активов для определения справедливой цены требует данных из ЕГРН — реальных договоров купли-продажи. Без них вы играете в угадайку.

Именно поэтому в наших статьях вы найдете разборы: как проверить, что цена на вторичке соответствует рынку, как оценить износ дома, как рассчитать ставку аренды для инвестиций, как понять, что застройщик завышает цену в новостройке. Все это — разные грани сравнительного подхода. Он применяется не только при оценке, но и при выборе ипотеки, при аренде, при продаже доли, при расчете налога. Без него вы действуете вслепую.

Если вы не знаете, сколько стоят аналоги — вы не знаете, сколько стоит ваша квартира. И это не вопрос денег — это вопрос безопасности сделки. Потому что в 78% случаев, когда сделку оспаривают, причина — не юридические ошибки, а цена, которая не соответствует реальности. Вы не хотите, чтобы ваша покупка оказалась под угрозой только потому, что вы не сравнили.

В этом разделе вы найдете пошаговые инструкции, реальные примеры и цифры, которые покажут, как применять сравнительный подход в жизни — не как теорию, а как инструмент. От проверки квартиры на вторичке до расчета доходности апарт-отеля. Здесь нет пустых советов. Только то, что работает на рынке сегодня.