НДФЛ с недвижимости: как не переплатить налог при продаже или аренде

Когда вы продаете квартиру, сдаете дом в аренду или получаете доход от недвижимости, государство требует НДФЛ, налог на доходы физических лиц, который взимается с любого заработка, включая доходы от жилья. Также известен как подоходный налог, он не выбирает, откуда пришли деньги — если вы получили прибыль, он приходит за своей долей. Это не теория — это реальные деньги, которые можно сэкономить, если знать правила.

Самый простой способ снизить НДФЛ, налог на доходы физических лиц, который взимается с любого заработка, включая доходы от жилья. Также известен как подоходный налог, он не выбирает, откуда пришли деньги — если вы получили прибыль, он приходит за своей долей. — это имущественный вычет, право на уменьшение налогооблагаемой базы при продаже недвижимости на 1 миллион рублей. Он работает даже если вы продали квартиру за 1,5 млн — вы платите налог только с 500 тысяч. Если же вы купили новую квартиру в том же году, можно совместить вычеты и вообще не платить. Это не лазейка — это закон, который работает с 2001 года и до сих пор помогает тысячам людей сэкономить десятки тысяч рублей.

Не забывайте про налог на аренду, обязательный налог с доходов от сдачи жилья внаем. Многие думают, что если сдают квартиру «по договору» или «без чеков», налог не придет. Но ФНС получает данные от Росреестра, банков и даже от платформ вроде Авито и Циан. Если не сдать декларацию, штраф будет в два раза больше, чем сам налог. Лучше платить 13% с чистой прибыли — это дешевле, чем рисковать.

Если вы продаете долю в квартире — вычет тоже есть, но он делится пропорционально. Не думайте, что если доля 1/4, вы можете взять полный миллион. Нет. Вычет на долю = 1 млн × ваша доля. Если доля 1/3 — вычет 333 тысячи. Это частая ошибка, из-за которой люди платят лишнее и потом тянутся в налоговые инспекции с просьбой пересчитать.

В 2025 году ничего не изменилось — вычет 1 млн рублей остался, срок владения для освобождения от налога — три года (если недвижимость получена до 2022 года) или пять лет (если после). Но теперь налоговая чаще проверяет сделки, где цена ниже кадастровой. Если вы продаете квартиру за 5 млн, а кадастровая — 8 млн, они могут посчитать доход по кадастру. Это не ошибка — это закон. Узнайте кадастровую стоимость заранее — это бесплатно на сайте Росреестра.

НДФЛ — это не враг. Это просто правило игры. Тот, кто знает его, платит меньше. Тот, кто игнорирует, платит вдвое. В этом разделе вы найдете реальные примеры расчетов, проверенные способы снизить налог, и то, что не скажут риелторы — как не попасть на штрафы, когда сдаете квартиру или продаете долю. Все — без воды, без теории, только то, что работает на практике.